Se demora el plan de Caputo para impulsar créditos hipotecarios con fondos del FGS

• Nacionales
• 04-09-2026

“La historia de las hipotecas a largo plazo en Argentina siempre estuvo atravesada por la inflación”, podría resumirse en una máxima que explica por qué cada intento de reactivar este mercado termina chocando con la misma pared: la dificultad de convertir depósitos de corto plazo en préstamos de muchos años. En ese marco, el plan que impulsa Luis Caputo para volcar fondos del FGS a créditos hipotecarios volvió a quedar en pausa antes de su primera licitación.

El ministro había presentado el programa el 26 de agosto junto al director general del FGS, Juan Cruz Micele, y el vicepresidente segundo del Banco Central, Baltasar Romero Krause. El esquema busca movilizar hasta $2 billones de la ANSES mediante licitaciones sucesivas de depósitos a plazo fijo, con el objetivo de canalizar esos recursos hacia el financiamiento hipotecario. En esa presentación, Caputo incluso anticipó fecha y monto para el debut.

“Arrancaríamos con 200.000 millones de pesos y ahí veríamos la evolución, cuán rápido se dan las hipotecas en los bancos y, en función de eso, seguiríamos con nuevas licitaciones”, señaló entonces. El anuncio oficial estableció que cada subasta podría alcanzar los $200.000 millones hasta completar los $2 billones del programa. La primera operación estaba prevista para esta semana.

El mecanismo tiene una particularidad central: Economía define los montos y las condiciones generales, el FGS aporta los recursos y el Banco Central instrumenta la licitación. El BCRA convoca con 24 horas de anticipación a las entidades mediante una Comunicación B, en la que informa las condiciones operativas para presentar ofertas. Este jueves, sin embargo, todavía no había aparecido la convocatoria para los primeros $200.000 millones.

No se trata de un cortocircuito entre Economía y el Banco Central. La autoridad monetaria forma parte del diseño y trabaja coordinadamente con el Palacio de Hacienda. La duda que empezó a circular en las mesas financieras apunta a otro lado: si la demora obedece a que aún no están cerradas con los bancos las condiciones económicas de la operación.

El núcleo de la discusión son las tasas. El Gobierno diseñó dos alternativas para colocar el dinero del FGS. Los bancos pueden tomar depósitos a un año con una tasa mínima de UVA más 2,5%, o a cinco años con un piso de UVA más 4,5%. Se trata de rendimientos mínimos, por lo que las entidades deben competir ofreciendo tasas por encima de esos valores para quedarse con el fondeo.

Ahí aparece la principal tensión del esquema. La lectura que predomina en el sistema financiero es que fijar una tasa a cinco años implica proyectar inflación, tipo de cambio y costo del dinero durante un lapso muy extenso. Los bancos quieren acceder a esos recursos, pero no a cualquier precio ni bajo cualquier condición.

El diseño oficial también fija el otro extremo de la operación. Las entidades que reciban el fondeo deberán convertirlo en créditos hipotecarios a una tasa máxima de UVA más 7,5%. Tendrán 90 días para aplicarlos, los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años y cada operación podrá llegar hasta 150.000 UVA. Además, los fondos sólo podrán destinarse a la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.

Ese punto comprime la rentabilidad del negocio. Si un banco toma recursos del FGS a cinco años pagando UVA más 4,5% y luego debe prestar a un máximo de UVA más 7,5%, el margen inicial es de apenas tres puntos para cubrir estructura, riesgo crediticio y ganancias. Si para ganar la licitación la entidad debe ofrecer todavía más que el piso establecido, ese margen se achica aún más.

La cuestión del plazo agrega otra dificultad. En las mesas bancarias no sólo se discute el precio del fondeo, sino también la posibilidad de comprometerse por cinco años en una economía donde los depósitos siguen concentrándose en vencimientos muy cortos. En la práctica, cinco años obligan a estimar con bastante anticipación qué pasará con la inflación, el dólar y las tasas después de las elecciones presidenciales de 2027 y durante buena parte del mandato siguiente.

Ese es precisamente el problema que Caputo intenta resolver usando al FGS como puente. Los bancos captan buena parte de sus depósitos a corto plazo, pero un crédito hipotecario puede extenderse 15, 20 o 30 años. El fondo previsional aparece entonces como una fuente de recursos largos que ayudaría a reducir ese descalce estructural. La dificultad está en hallar un precio que haga viable la operación para las entidades.

El contexto del sistema financiero aporta otra señal de cautela. LCG informó que los préstamos en dólares siguen mostrando un ritmo bajo, con apenas 334 millones, y remarcó que todavía no se observa un impacto significativo de la flexibilización normativa del BCRA para que empresas sin ingresos dolarizados puedan tomar financiamiento en moneda extranjera. Según la consultora, el stock total alcanza los 24.564 millones de dólares.

Ese dato es relevante porque el Gobierno ya había intentado ampliar el financiamiento por otra vía. El Banco Central relajó las reglas para permitir que compañías sin ingresos en dólares accedan a préstamos en moneda extranjera, con la expectativa de movilizar liquidez del sistema. Hasta ahora, el resultado fue bastante más acotado de lo esperado.

Análisis y proyecciones

El programa hipotecario puede convertirse en una herramienta potente para reactivar el crédito y darle oxígeno a la construcción y al mercado inmobiliario, sectores que históricamente tienen fuerte efecto multiplicador sobre el empleo y la actividad. Pero su éxito depende de una condición básica: que bancos y Gobierno encuentren una ecuación de tasas que combine rentabilidad, cobertura frente a la inflación y previsibilidad regulatoria. Si esa ecuación no aparece, el plan puede quedar limitado a una experiencia testimonial o a un volumen muy inferior al anunciado.

En los últimos años, el crédito hipotecario en Argentina estuvo condicionado por la inestabilidad macroeconómica, la indexación en UVA y la volatilidad de los depósitos. En ese recorrido, los bancos fueron endureciendo sus criterios de plazos y tasas, mientras el sistema financiero priorizó colocaciones más cortas y de menor riesgo. El intento oficial actual recupera la lógica de fondeo de largo plazo, pero lo hace en un contexto en el que la confianza en la estabilidad de precios sigue siendo la variable decisiva.

La apuesta oficial es profundizar ese sendero y usar las hipotecas para impulsar también la construcción y el mercado inmobiliario. Sin embargo, la primera prueba quedó trabada antes de comenzar. Caputo había anunciado para esta semana los primeros $200.000 millones y el jueves la convocatoria todavía no había salido. Si la demora responde efectivamente a la discusión por las tasas, el problema excede al programa hipotecario: en Argentina, una tasa a cinco años no es sólo el precio de un plazo fijo, sino una apuesta sobre inflación, dólar y estabilidad.

Evolución del tema

En los últimos años, la postura de los actores clave fue mutando según cambió el clima económico. Los bancos, que en períodos de alta incertidumbre privilegiaron liquidez y horizontes cortos, hoy observan con interés cualquier esquema que les permita acceder a fondeo más largo, pero mantienen reparos frente a compromisos extensos en moneda indexada. Economía, por su parte, pasó de administrar un sistema de crédito muy retraído a intentar reactivarlo mediante mecanismos de ingeniería financiera que reduzcan el descalce entre plazos. Y el Banco Central, que históricamente alternó entre restricción y flexibilización, hoy acompaña el diseño oficial como ejecutor operativo, aunque sin resolver por sí solo el problema de fondo: la consistencia entre tasas, inflación y confianza.