Tierras en manos extranjeras: 13,2 millones de hectáreas sobre áreas de alto valor estratégico
Cerca del 5% de la superficie rural argentina pertenece a personas o empresas extranjeras. Aunque ninguna provincia supera el límite legal, más de treinta departamentos exceden el 15%. Agua dulce, minerales, bosques, vías navegables y zonas fronterizas atraviesan el debate por la reforma impulsada por el Gobierno.
La Argentina tiene aproximadamente 13,2 millones de hectáreas rurales en manos extranjeras. La cifra representa cerca del 5% de la superficie continental y equivale a un territorio comparable con el de una provincia argentina de gran extensión.
El promedio nacional, sin embargo, ofrece una imagen incompleta. Las propiedades no se distribuyen uniformemente: una porción considerable se concentra en departamentos donde existen reservas de agua dulce, minerales críticos, bosques, humedales, instalaciones energéticas, puertos o pasos internacionales.
Esa localización convirtió la reforma de la Ley de Tierras Rurales en una discusión que supera el mercado inmobiliario. En el debate aparecen la soberanía sobre los recursos naturales, la llegada de inversiones, el desarrollo productivo, la seguridad de frontera y las facultades de las provincias.
Ninguna provincia supera el límite, pero sí numerosos departamentos
La Ley 26.737 establece que los extranjeros no pueden poseer más del 15% de las tierras rurales en el ámbito nacional, provincial ni departamental o municipal. También fija restricciones por nacionalidad y por cantidad de hectáreas en la denominada zona núcleo.
Los registros oficiales, actualizados en agosto de 2025, indican que ninguna provincia supera actualmente el tope del 15%. El Registro Nacional de Tierras Rurales confirma esa situación.
Las provincias con mayor proporción de superficie rural extranjerizada son Salta, Misiones, San Juan, Mendoza, Catamarca y Santa Cruz. En todas ellas el porcentaje se mantiene por debajo del máximo provincial permitido.
La situación cambia al reducir la escala de observación. Más de treinta departamentos y municipios se encuentran por encima del 15%, según reconoce el propio registro oficial por departamentos.
Esto no significa necesariamente que las adquisiciones hayan sido ilegales. La ley, sancionada en 2011, respetó los derechos adquiridos. Por esa razón, los distritos que ya superaban los topes conservaron esa situación, aunque quedaron limitadas las posibilidades de realizar nuevas operaciones.
Entre los casos con mayor concentración aparecen San Carlos y Molinos, en Salta; General Lamadrid, en La Rioja; Lácar, en Neuquén; Campana, en Buenos Aires; e Iguazú, en Misiones. Algunos registran porcentajes superiores al 50% de su superficie rural.
La aclaración es importante: esos porcentajes se calculan sobre la tierra clasificada como rural dentro de cada jurisdicción y no necesariamente sobre la superficie municipal completa.
La cordillera y los minerales críticos
Los niveles más elevados se observan en una franja que se extiende desde los Valles Calchaquíes hasta Cuyo. Allí, la propiedad extranjera coincide con territorios que contienen cobre, litio, oro, glaciares, cuencas hídricas y pasos fronterizos.
San Carlos y Molinos, en Salta, superan el 50% de extranjerización rural. General Lamadrid, en La Rioja, presenta una proporción similar. Tinogasta, en Catamarca, e Iglesia, en San Juan, también forman parte del corredor cordillerano donde se desarrollan o proyectan emprendimientos mineros de gran escala.
El crecimiento mundial de las energías renovables, los vehículos eléctricos, los centros de datos y la industria tecnológica aumentó la demanda de litio y cobre. En ese contexto, la discusión ya no se limita al valor agropecuario de los campos: comprende el control de las superficies bajo las cuales se encuentran recursos minerales y de las fuentes de agua necesarias para explotarlos.
Quienes respaldan la flexibilización sostienen que la seguridad jurídica sobre la tierra puede facilitar inversiones mineras, energéticas y de infraestructura. Sus críticos advierten que la propiedad del suelo podría concentrarse antes de que las provincias definan políticas integrales sobre el agua, las comunidades locales y el desarrollo territorial.
Misiones y el corredor forestal del Paraná
Misiones tiene más del 11% de su superficie rural en manos extranjeras y se encuentra entre las provincias con mayor proporción del país. Cinco de sus departamentos superan el límite legal.
El caso más destacado es Iguazú, donde aproximadamente el 40% de la tierra rural pertenece a titulares extranjeros. También registran niveles elevados Montecarlo, Eldorado y General San Martín.
La concentración coincide con el corredor forestal ubicado sobre el río Paraná y próximo a las fronteras con Paraguay y Brasil. En esa región se combinan plantaciones, bosques nativos, recursos hídricos, infraestructura industrial y vías utilizadas para transportar la producción.
La empresa chilena Arauco posee más de 200.000 hectáreas destinadas principalmente a la actividad forestal. Su operación se extiende sobre la ribera del Paraná e incluye instalaciones logísticas para exportar productos derivados de la madera.
El modelo expone dos posiciones enfrentadas. Para sus defensores, la presencia de grandes compañías permite incorporar capital, tecnología y capacidad exportadora. Para las autoridades y comunidades locales más críticas, la cantidad de empleos generados resulta reducida frente a la superficie controlada y las decisiones centrales se toman fuera del país.
Corrientes, los humedales y el agua dulce
En Corrientes, la extranjerización se concentra especialmente en Ituzaingó y Berón de Astrada. Ambos departamentos están vinculados con el río Paraná, la frontera paraguaya y el sistema de humedales del Iberá.
Ituzaingó presenta cerca del 34% de su superficie rural en manos extranjeras, mientras Berón de Astrada supera el 30%. Además de su valor ambiental, la zona posee importancia forestal, energética, turística y geopolítica.
El caso más conocido fue la adquisición de grandes extensiones por parte del empresario estadounidense Douglas Tompkins. Una parte de esas propiedades fue posteriormente donada al Estado y permitió ampliar las áreas protegidas del Iberá. Otras superficies continuaron destinadas a actividades forestales, ganaderas, arroceras o turísticas.
La experiencia muestra que el origen extranjero del propietario no define por sí solo las consecuencias de una adquisición. El destino productivo o ambiental, el acceso público, la generación de empleo, el cumplimiento tributario y la relación con las comunidades son variables igualmente relevantes.
La legislación, sin embargo, regula principalmente la titularidad. No establece por sí misma un programa de inversiones ni determina qué actividades deben desarrollarse después de la compra.
El corredor industrial y portuario del Paraná
La concentración vuelve a aparecer en el centro del país. Desde Santa Fe hasta el norte bonaerense, varios departamentos con participación extranjera se ubican junto a la principal vía navegable utilizada por la Argentina.
Zárate y Campana forman uno de los complejos industriales, logísticos y portuarios más importantes del país. En sus alrededores se encuentran terminales privadas, plantas siderúrgicas, establecimientos automotores y las centrales nucleares Atucha I y II.
Campana registra más del 50% de extranjerización de su superficie rural. Una proporción importante corresponde a emprendimientos industriales o forestales, por lo cual las autoridades locales relativizan la existencia de grandes extensiones improductivas.
La preocupación de otros sectores se relaciona con la cercanía entre propiedades privadas, instalaciones críticas y la Vía Navegable Troncal. Esa combinación originó propuestas legislativas para establecer restricciones especiales alrededor de centrales nucleares, puertos, represas y otras infraestructuras estratégicas.
La comparación del corredor Paraná-Paraguay con los grandes estrechos marítimos internacionales puede resultar exagerada desde el punto de vista geográfico, pero señala una realidad: buena parte del comercio exterior argentino depende de una vía fluvial estrecha, rodeada por instalaciones y propiedades privadas.
Patagonia: lagos, bosques y cuencas compartidas
En la Patagonia, la cuestión se concentra alrededor del agua. Lácar, en Neuquén, posee una de las mayores proporciones de tierras rurales extranjerizadas del país. Cushamen, en Chubut, y Magallanes, en Santa Cruz, también reúnen propiedades extensas, cuencas hídricas y recursos energéticos.
El caso de Lago Escondido, en Río Negro, se convirtió en un símbolo nacional. Las tierras que rodean el espejo de agua pertenecen al empresario británico Joe Lewis y desde hace años existe una controversia judicial y política por la garantía del acceso público.
En Chubut, la estancia Leleque, perteneciente al Grupo Benetton, integra un conjunto mucho mayor de propiedades y permanece vinculada con disputas territoriales protagonizadas por comunidades mapuches.
Estas situaciones incorporan un interrogante adicional: hasta qué punto la propiedad privada puede condicionar el acceso a lagos, ríos, montañas o caminos que forman parte del patrimonio público.
Qué establece la ley vigente
La Ley 26.737, sancionada en 2011, dispone actualmente:
Un límite del 15% para la propiedad o posesión extranjera de tierras rurales en los niveles nacional, provincial y departamental o municipal.
Un cupo máximo del 30% de ese porcentaje para titulares de una misma nacionalidad.
Un máximo de 1.000 hectáreas en la zona núcleo —o su superficie equivalente en otras regiones— por titular extranjero.
Restricciones para adquirir inmuebles que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua importantes y terrenos situados en zonas de seguridad de frontera.
La obligación de registrar la titularidad extranjera y mantener mecanismos técnicos para calcular equivalencias entre tierras de diferente capacidad productiva.
El gobierno de Javier Milei intentó derogar el régimen mediante el DNU 70/2023. Esa decisión fue judicializada y la ley continúa vigente mientras se resuelve el proceso. Un repaso de sus disposiciones y del conflicto judicial confirma que las restricciones siguen aplicándose.
Qué propone la reforma
La última versión negociada por el oficialismo abandona la eliminación total de los límites y propone elevar el máximo general del 15% al 25%. También contempla suprimir el cupo por nacionalidad y el máximo de 1.000 hectáreas —o equivalencia— por titular.
El proyecto flexibiliza además las condiciones para adquirir campos ubicados en zonas ribereñas y de frontera. En este último caso, las operaciones requerirían autorizaciones provinciales y del Poder Ejecutivo Nacional.
La redacción también modificaría los mecanismos de registración y eliminaría el Consejo Interministerial encargado de establecer criterios técnicos y equivalencias territoriales.
Uno de los puntos más discutidos es la ausencia de una mención suficientemente explícita al límite departamental. Los críticos temen que una provincia pueda mantenerse por debajo del nuevo 25% mientras un municipio o departamento alcance una concentración mucho mayor.
El Gobierno sostiene que la normativa vigente desalienta inversiones y trata de manera desigual a los extranjeros, quienes tienen reconocido constitucionalmente el derecho a adquirir inmuebles. La oposición responde que la ley no impide invertir o producir, sino que establece límites a la propiedad de un recurso territorial finito.
Una discusión más amplia que el origen del capital
El debate suele presentarse como una disputa entre inversión y soberanía, aunque el problema es más complejo. Una empresa extranjera puede generar producción, empleo y exportaciones; una compañía nacional también puede mantener tierras improductivas, bloquear accesos o degradar recursos naturales.
El origen del propietario es una dimensión del problema, pero no la única. También importan el destino de la tierra, el cumplimiento de normas ambientales, la disponibilidad de agua, la tributación, el empleo creado y la relación con las comunidades.
La cifra nacional, cercana al 5%, no indica por sí sola una extranjerización generalizada. La señal de atención aparece al observar el mapa en detalle: las mayores concentraciones coinciden repetidamente con agua dulce, minerales, bosques, puertos y fronteras.
Por eso, la pregunta central no es solamente cuántas hectáreas pueden venderse. También es qué tierras, con qué recursos, bajo qué controles y a cambio de qué compromisos productivos podrán quedar en manos extranjeras. Esa será la cuestión de fondo cuando el Senado retome el tratamiento de la reforma.
