Hipotecas divisibles, ¿la clave olvidada para ampliar el crédito hipotecario?
La norma civil que reglamentó las hipotecas divisibles llegó con fuerza, pero la experiencia histórica muestra que sin la coordinación operativa de bancos y reguladores las transformaciones en el acceso al crédito no se completan. Aquí, el estado de la implementación en Argentina y las proyecciones para su impacto.
«La masificación del crédito hipotecario suele llegar cuando el sistema financiero y el regulador acuerdan estándares claros: fue lo que ocurrió después de la creación de la FHA en 1934 en Estados Unidos», recuerda la historia del sector inmobiliario. Cuando en noviembre de 2024 el Gobierno dictó el DNU 1017 y luego en julio de 2025 el Ministerio de Economía firmó la Resolución Conjunta 2/2025 reglamentando las hipotecas divisibles, el ministro Luis Caputo celebró la medida como un hito para el acceso a la vivienda.
La celebración tenía fundamentos: la hipoteca divisible es una herramienta diseñada para que una familia pueda acceder a un crédito hipotecario para comprar una unidad que aún no existe. Comprar desde el pozo reduce, según las estimaciones del sector, aproximadamente un 30% del costo del inmueble. Esa diferencia puede ser decisiva para miles de familias de clase media que hoy no pueden financiar su primera vivienda.
La paradoja es que, hoy por hoy, el producto no está disponible en la práctica bancaría. El Banco de la Nación Argentina (BNA), que concentra alrededor del 76% de los créditos hipotecarios del país, no ofrece actualmente la hipoteca divisible como producto comercial.
¿Cuál es el precio por metro cuadrado de una construcción en seco en junio 2026?
El mercado, mientras tanto, algo se mueve
El sector privado dio señales: se lanzó el primer REIT argentino con una colocación inicial estimada entre 20 y 30 millones de dólares. Antes de eso, el mercado de capitales ya había registrado el debut de un Fondo Común de Inversión Cerrado de Real Estate orientado al crédito hipotecario, que canalizó US$100 millones.
Son señales relevantes, y deben celebrarse. No obstante, estos vehículos operan sobre propiedades terminadas: invierten en activos conocidos y con riesgo acotado. La razón es sencilla: mientras el crédito «desde el pozo» no exista en la práctica bancaria, el capital privado tiende a ir hacia activos cuya valoración y riesgo están consolidados. Esa dinámica limita la capacidad de estos instrumentos para ampliar masivamente la oferta de vivienda nueva financiada.
La hipoteca divisible es la pieza clave para cambiar esa lógica. Pero para que funcione a escala es indispensable que los bancos la incorporen efectivamente en su oferta.
La línea para desarrolladores del BNA
Un análisis pormenorizado de la Reglamentación N° 801 del BNA —la línea de crédito destinada a desarrolladores— muestra que el principal obstáculo no es estrictamente normativo, sino operativo e integrador.
La Reg. 801 fue concebida en un esquema tradicional: el banco presta al desarrollador, este construye, los fondos de preventa se canalizan a una cuenta fiduciaria para cancelar la deuda y, una vez terminado el edificio e inscripto, el comprador accede al crédito individual por la Reg. 800. Es decir, dos operaciones distintas, secuenciales y sin un circuito integrado.
La hipoteca divisible exige un modelo operativo distinto: que el desarrollador constituya desde el inicio una hipoteca global; que el comprador firme un boleto inscripto durante la obra; que el banco comprometa el crédito individual desde el pozo; y que al finalizar la construcción la hipoteca global se divida en tantas hipotecas individuales como unidades. Es decir, un solo flujo integrado que conecte desarrollador, comprador y banco desde el primer día.
Para hacerlo realidad un banco debe tomar decisiones internas concretas: diseñar un esquema de garantías que admita la hipoteca global divisible en lugar del fideicomiso; instrumentar una línea de crédito individual para bienes futuros; definir un flujo de fondos que separe el repago del préstamo constructor de los créditos de los compradores; establecer una metodología de tasación de unidades en obra a nivel individual; desplegar sistemas tecnológicos para gestionar la operatoria; y capacitar la red comercial. Ninguna de estas decisiones exige una ley del Congreso, sino voluntad y diseño operativo dentro de la propia entidad.
¿Cuánto cuesta una casa contenedor en junio 2026?
El eslabón que falta: la norma bancaria
Antes de que un banco pueda avanzar con seguridad jurídica es necesario un paso previo: que el Banco Central emita el manual de originación de cesión de boletos con inscripción registral. La Resolución 2/2025 es una norma civil y registral que explica cómo se constituye y divide una hipoteca, pero no dice a los bancos cómo deben originar, registrar y contabilizar esos créditos en sus carteras.
Sin una norma del BCRA que establezca, por ejemplo, cómo clasificar la garantía futura como «preferida», qué provisiones aplicar durante la construcción y cómo computar el capital mínimo ante la doble exposición al desarrollador y al comprador individual, cualquier entidad que implemente el producto corre el riesgo de operar en un limbo regulatorio sujeto a observaciones de la supervisión.
Este es, según operadores del sistema, el eslabón concreto que frenó la implementación práctica. Y la paradoja vuelve al mismo punto: el Ejecutivo nacional tiene en sus manos los tres vértices del triángulo normativo y operativo. Dictó la norma civil a través del Ministerio de Economía, conduce el BNA que concentra el mercado, y dirige el BCRA, que debe completar el andamiaje regulatorio. No hay un actor externo que impida avanzar: hace falta la decisión interna en el Estado y la banca.
¿Cuánto cuesta una casa contenedor en junio 2026?
Lo que el mundo ya hace
No es necesario inventar soluciones: existen modelos operativos probados en la región. En Colombia, Bancolombia y Davivienda ya ofrecen crédito hipotecario comprometido desde los planos, con desembolsos por hitos de obra —por ejemplo, al 0%, 40% y 80% del avance físico—; el banco aprueba el crédito antes de que exista la vivienda y acompaña el proceso constructivo.
En Perú la hipoteca sobre bien futuro cuenta con respaldo legal expreso y los bancos la operan con contragarantías habituales —carta de crédito o fianza— para cubrir el período de construcción.
En Chile, la Ley 19.932 regula promesas de compraventa en verde con protecciones al comprador, pago del pie en cuotas durante la obra y compromiso bancario a la entrega.
En Uruguay, el Banco Hipotecario del Uruguay —un banco público, como el BNA— ha financiado proyectos con promesas de compraventa inscriptas antes de la formación de la propiedad horizontal (una figura similar a la prehorizontalidad que hoy está derogada en Argentina).
«Es momento de comprar, no de vender», fue la frase que sacudió al mercado inmobiliario.
En todos esos casos la lógica es consistente: el crédito acompaña la construcción desde el inicio y no espera a que el edificio esté terminado. Esa articulación es la que reduce costos para el comprador, financia al desarrollador y permite escalar la producción de vivienda nueva.
Argentina cuenta hoy con el marco legal para avanzar en esa dirección. Lo que hace falta es que las entidades bancarias decidan implementarlo.
Una oportunidad concreta
El ministro Federico Sturzenegger declaró en el evento “Real Estate 2026” organizado por Reporte Inmobiliario en la UCA que el stock hipotecario —hoy de apenas US$5000 millones— podría multiplicarse por 10 en los próximos años. Es un horizonte posible y deseable. Tiene fundamento al señalar que la desregulación de costos de la compraventa puede dinamizar el mercado, aunque si ese crecimiento solo alcanza a quienes compran propiedades terminadas, no resolverá la inclusión de nuevas familias.
La hipoteca divisible es la conexión que permite que el mercado de capitales llegue a las familias que no pueden financiar su vivienda desde cero. Transformaría un instrumento mayormente de inversión en uno de inclusión social. Está lista la normativa civil, y el primer paso operativo debería darlo el BNA: no solo concentra la mayor parte del mercado, sino que es el banco del Estado que impulsó la herramienta.
Análisis y proyecciones
Si los bancos implementan la hipoteca divisible y el BCRA fija reglas claras de originación y clasificación, es razonable proyectar un aumento significativo del crédito para vivienda nueva. La teoría económica y la evidencia internacional indican que la disponibilidad de crédito durante la construcción reduce el costo financiero del desarrollo y traslada parte de esa ganancia al comprador final, ampliando la demanda solvente. A mediano plazo, esto podría incrementar la oferta de unidades de menor costo y dinamizar la cadena de valor de la construcción.
No obstante, el proceso conlleva riesgos: doble exposición crediticia (desarrollador y comprador), ejecución de obra con retrasos, sobrevaloración de suelos y necesidad de sistemas de mitigación —tasaciones dinámicas, hitos de obra verificados por terceros, y contragarantías—. Sin marcos prudenciales claros del BCRA, los bancos enfrentarían incertidumbres contables y de provisiones que podrían limitar su apetito inicial. Por eso, la combinación de norma operativa, capacitación y pilotaje en productos es clave para escalar sin generar tensiones sistémicas.
Evolución reciente y cambio de posturas
En los últimos años la agenda del financiamiento habitacional en Argentina mostró avances y retrocesos: desde iniciativas públicas como ProCreAr en la década de 2010 que buscaron impulsar el acceso hipotecario, hasta períodos con escasa oferta bancaria por la inestabilidad macroeconómica. Hasta octubre de 2023 era evidente una intención recurrente de las autoridades por reactivar el mercado hipotecario, pero faltaba un acuerdo entre regulador y entidades para abordar la operativa sobre bienes futuros.
Con la aparición del DNU 1017 y la resolución del Ministerio de Economía en 2024–2025 se produjo un cambio de marco civil y registral que hoy facilita jurídicamente la división de hipotecas. La postura de actores clave también muestra matices: el sector privado ha empezado a movilizar capital hacia instrumentos de real estate, mientras que el BNA mantiene una posición central por su cuota de mercado. El cambio esencial que falta es la decisión operativa y regulatoria del BCRA para proporcionar reglas contables y de provisiones que permitan a los bancos operar con confianza.
En síntesis, la evolución muestra un tránsito desde la demanda de marco legal hacia la exigencia de claridad operativa y regulatoria; la tensión actual no es entre Estado y mercado, sino entre marcos civiles ya sancionados y la necesidad de normas prudenciales que permitan que los bancos ofrezcan el producto con seguridad.
Lo que falta, en definitiva, es la decisión de cerrar el círculo. Esa decisión no requiere más leyes ni nuevos anuncios: requiere que lo acordado se transforme en un producto real y accesible en cualquier sucursal del país. Ello significaría un impulso tangible al desarrollo inmobiliario y un avance real en el acceso a la vivienda para quienes hoy están excluidos.
El autor es abogado y consultor en políticas de vivienda y financiamiento habitacional. Fue secretario de Vivienda de la Nación y presidente de ProCreAr.
